近期，鼎湖利好不断，除了广佛客，东莞、深圳客户也越发关注鼎湖市场。
这当中，少不了万达效应。
万达自去年拿地，建住宅、公寓、万达广场，今年加码，签订了国家级旅游度假区项目，总投资500亿。
在此大好形势下，目前鼎湖万达广场板块的楼盘，颇受置业者关注。
为此，楼市君再度实踩该板块三盘：万达瞰山府、恒泰悦璟府和融创鼎湖府。
三个新盘最近均有加推动作，毛坯单价6字头起。其中，万达和融创部分高层新品可俯瞰西江，而恒泰继续主打其板楼特色。
接下来，我们先来看看三个新盘的成色。
万达瞰山府，是万达落子鼎湖，第二块商住地的全新产品。
在此，楼市君不得不惊叹万达销售力MAX，一期万达大都会住宅产品在半年时间，去化超85%（销售表示已售罄）。
说回万达二期，小区占地约3.9万平，建面约12万平，容积率为3.0，由8栋住宅组成，围合式布局。小区出入口共4个，其中一个靠近体育公园（规划），其余三个分布在小区西北、西南和东北面。
项目二期计划先推6/7栋，距离广佛肇城轨仅约50米，楼栋总高27层，18层以上可望西江，两梯四户设计，预计2022年8月底交楼。户型一共有三种，分别是约90平2+1房、约100平2+1房和约110平3+1房，毛坯发售，吹风单价6500-8000元/平，目前在认筹，没板房，计划12号开卖。其中，约90平2+1房2厅1卫为主流竖厅，餐客厅开间约3.6米，但主阳台仅2.9米长，1.5米宽，较为局促，且正对鼎湖大道和城轨，预计噪音不小。而厨房采光和通风依赖生活阳台，由于楼栋塔楼设计，厨房光照或受影响。另外，结合住建局数据，加上所有赠送面积，预计全屋使用率约85.6%。
约100平2+1房2厅2卫，横厅设计，有玄关并预留凹槽放鞋柜，厨房双一字布局，带生活阳台，采光通风同样会受影响。客厅出景观阳台，餐厅带窗户，东北朝向，望花园。客卫正对客厅，主卧室和书房也面向餐客厅，一旦房门关上，即没有对流风。根据住建局数据，加上全屋赠送面积，该户型使用率约88%。
约110平3+1房2厅2卫，横厅设计，预留的鞋柜位置较小。客、餐厅开间约6米，景观阳台4.6米长，望花园，东北向。整体布局与100平差不多，不过，这里其中一个卧室与卫生间对门。另外，主卫正对主卧床铺。
该盘占地约6.9万平，规划建14栋住宅，容积率2.26。项目近期加推5栋，靠近底商和小区出入口，近马路的单边位容易受影响。楼栋高29层，两梯四户板楼设计。户型方面，有102平三房和117平四房，毛坯房，前者价钱更高，整体单价6100元/平起，均价6800元/平，中间楼层最贵，上下楼层价钱相差50元左右。需要一提的是，买家要交3万团购费，抵9万总价，计上团购费，预计单价提高300元/平左右。我们来看看户型。102平3房2厅2卫，亮点在于①红色框框处可以打通改建，扩阔厨房空间；②主阳台延长至次卧，长6.7米，宽1.8米，空间宽裕；③其中一个卧室为功能房，赠送一半面积。该户型的不足在于，功能房直望连廊，意味着有人经过楼层连廊，都可以看到你房间，大家可以看看视频。
117平3房2厅2卫，餐客厅竖厅设计，主阳台延长至次卧长7.2米，餐厅带窗户，南北对流。除了连接阳台的次卧面积OK，另外一个次卧和功能房空间一般，此外，功能房进门浪费面积颇多。主卫则正对主卧床铺，需要用衣柜或推拉门隔开。整个项目占地13.8万平，分三期开发，一期卖剩6栋2楼单位，二期卖完，目前在售三期。三期小区靠近羚羊山，该地块由4栋高层+72套中式别墅组成。高层住宅先推20栋，楼高27层，两梯五户，预计2022年12月交楼。户型共三种：96平三房、107平三房和127平四房。其中，98平和127平价钱相比107平更高，均价6900元/平，107平均价6600元/平，毛坯房。另外，客户需交2万团购费抵12万总价，计算团购费后，实际单价需多加200元左右。我们来单独看户型图，96平3房2厅2卫和107平3房2厅2卫的格局差不多，同样为竖厅设计，主阳台延长至次卧。不过，前者为东向，后者为南向并可望羚羊山。127平4房2厅2卫，有入户花园，客、餐厅均带阳台，主阳台延长至次卧，南北通透，主卫正对主卧，整体布局中规中矩。
如果只看户型图，没多大问题，但结合平面图，可以发现，03单位96平的客卫、次卧采光和通风遮挡严重。而04单位107平的客卫采光同样不理想。
从小区上看，三盘小区布局还算OK，楼距适当，整体居住舒适度应该不差。户型方面，如果意向刚需户型，可以考虑万达瞰山府的6栋04单位100平三房、恒泰悦憬府102平三房和融创107平05单位，从景观、舒适度、朝向方面来看，还算OK。不过，需要注意的是，万达瞰山府离城轨近，或多或少会有噪音；恒泰悦璟府102平的功能房与连廊相望并且距离颇近。如果是改善型客户，可以考虑恒泰悦璟府117平三房和融创鼎湖府127平四房，但是，前者房间设计稍欠合理且只有三房，后者双阳台设计，景观和舒适度更佳。接着来看三盘的地段。虽然同在万达广场辐射范围，但是，若按辐射强度，应该是恒泰悦璟府＞万达瞰山府＞融创鼎湖府。
①恒泰悦璟府与万达广场一路之隔，下楼就可享受衣食住行玩配套，不过可能节假日会比较吵闹；
②万达瞰山府，与万达广场相隔了一个锦绣春江，走路过去大概需要10分钟；
③融创鼎湖府虽然也是跟万达广场一路之隔，但是这条马路是鼎湖大道，路面较宽，车来车往，需要走斑马线再绕回去万达广场，走路大概需要10-15分钟。另外，销售在介绍区位图时，都表示距离罗隐市场很近，5分钟就到。但实际上，按照脚程，从万达瞰山府过去大概要10-15分钟；从恒泰悦璟府和融创鼎湖府过去要30分钟左右。所以，如果想买新鲜海鲜或新鲜平价肉菜，恒泰和融创的业主们，还是乖乖开车，或者骑小电驴吧。最后，由于鼎湖与端州、肇庆新区的公交线路不算多，所以出行还要依赖开车。鼎湖大道和东进大道道路状况不错，对于习惯自驾的买家而言，问题不大。但对于老人家和小孩，就只能寄望未来公共交通更加完善了。